Le business immobilier du camping est en pleine effervescence. Sébastien CANTAIS, responsable de l’agence CANTAIS à Montpellier est l’un des observateurs privilégiés de cette activité depuis plusieurs années.

S.C. : Le marché est très porteur, avec plus d’acheteurs que de vendeurs. Ceci est particulièrement vrai dans le quart Sud-Est de la France. Le phénomène est renforcé car les deux dernières saisons 1999 et 2000 ont été très bonnes. Nous recevons plus de 1.000 demandes par an d’acheteurs potentiels de campings et une dizaine d’e-mails par jour, mais le nombre de transactions effectives est bien plus faible. Il faut compter quatre mois pour une transaction " normale " et parfois plus d’un an pour une transaction délicate.

S.C. : Le bord de mer et les départements limitrophes concentrent 80 % des demandes. Certains départements intérieurs sont très prisés, par exemple dans le sud de la France, l’Ardèche, le Lot, et la Dordogne.

S.C. : Beaucoup de facteurs influent directement sur la valeur d’un établissement (la localisation, la proximité de la mer, le nombre d’emplacements, le type de commercialisation, la constance du chiffre d’affaires, la ventilation du chiffre entre le revenu tiré des emplacements et celui tiré des commerces annexes, tels que le restaurant et le bar, etc.).

En outre, le fossé grandit entre les beaux établissements qui tirent le marché vers le haut, avec de nombreux locatifs, des services, des équipements de loisirs aquatiques, et l’hôtel de plein air plus traditionnel… Mais la qualité de la situation du camping reste malgré tout le premier critère. Le prix des affaires évolue nettement en ce qui concerne les beaux établissements, au chiffre d’affaires constant, avec une bonne situation. Un camping estimé à 7,5 millions de francs en 1997 est aujourd’hui affiché et effectivement vendu à 8,5 millions. Cependant, les prix affichés dans les petites annonces ne sont qu’une apparence du marché, le vrai marché c’est le prix auquel les transactions sont réalisées.

S.C. : Il faut 1,5 millions de francs au minimum pour acheter raisonnablement un camping. Bien sûr on peut trouver à moins d’un million de francs, mais c’est devenu rare…

Le locatif a de belles années devant lui, mais il ne faut pas acheter un camping équipé à 100 % d’emplacements locatifs. Il faut des emplacements nus, pour laisser aux repreneurs une marge de progression en C.A. et l’occasion de valoriser leur patrimoine. Toutefois, il faut bien évaluer également l’impact fiscal des plus-values, les droits étant payés sur la différence entre le prix d’achat et le prix de revente du bien, et ne prennent pas en compte (si peu) les nécessaires investissements pour équiper et valoriser l’établissement. Bien acheter, c’est penser aussi à bien revendre, même si c’est dix ans plus tard. L’idéal étant en fait un camping qui dispose de plusieurs sources de revenus équilibrées :

• 1/3 d’emplacements en forfaits annuels pour sécuriser le chiffre d’affaires, ce qui va contribuer à rééquilibrer les résultats en cas de variation de la fréquentation.
• 1/3 d’emplacements locatifs loués au coup par coup à 30.000 F le rapport annuel par emplacement (en bord de mer).
• 1/3 d’emplacements nus.

S.C. : Oui, car la valeur des affaires augmente régulièrement en même temps que la qualité moyenne des campings. La demande est là, et le marché est plutôt sain. Dans cette profession, les redressements sont très rares, c’est un indicateur.