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10 conseils pour préparer son camping à la vente
PREVOIR
Cela tombe sous le sens, pour vendre correctement son affaire, mieux vaut s'y prévoir à
l'avance. Abordons ce sujet sous 4 angles :
Conseil N° 1 = Anticiper
Autrement dit :
· Prenez de l'avance :
Il faut parfois 2 à 3 ans pour vendre une affaire de camping. Les raisons peuvent être
multiples :
- L'affaire est importante, c'est à dire d'une valeur supérieure à 1.500.000 € (10
M.F.) pour des campings dits d'intérieur des terres, ou d'une valeur supérieure à
3.000.000 € (20 M.F.) pour les campings du bord de mer (plus forte demande). C'est
parce que les vrais acquéreurs potentiels ne sont en effet pas si nombreux qu'il n'y
paraît chaque année pour ces catégories de biens qu'il convient d'être patient. Et
c'est parce qu'ils sont argentés, ils sont exigeants.
- L'affaire est particulière : il ne s'agit que d'une vente de fonds de
commerce et, qui plus est, de taille importante, ou bien encore de la vente d'une affaire
avec bail emphytéotique (bail de durée supérieure à 18 ans, que nos banquiers
apprécient guère). Il en est de même des campings classés en zone inondable avec une
restriction préfectorale sérieuse quant à leur période d'ouverture et/ou des
possibilités restreintes de développement des locatifs (mobil-homes et Habitations
Légères de Loisir). Le marché des ventes de campings naturistes est lui aussi plus
étroit. La vente dans ce cas peut pareillement être plus longue qu'escomptée. Votre
camping est réellement ouvert à l'année, avec des résidents 12 mois sur 12 ? Il s'agit
non moins d'une affaire délicate à céder car seul 10 % de notre clientèle pourrait s'y
intéresser puisque dans leur esprit, résidents à l'année ne riment pas vraiment avec
tourisme et esthétisme.
Dans tous ces cas, et dans bien d'autres encore, la cession peut s'avérer plus tardive
qu'initialement prévue, d'autant plus que nous le verrons, au regard des spécificités
de l'activité camping (C.A. réalisés sur une durée plus courte), la période idéale
pour faire la passation est loin d'être des plus grandes.
· Profitez de la santé du marché :
Pour que le marché soit fort et vous être profitable, il faut que la Demande (vos
acquéreurs) soit bien plus importante que l'Offre (les campings à vendre). Plus le
nombre d'acheteurs potentiels faiblit ou se restreint à un petit nombre, plus il sera
nécessaire de revoir votre prix à la baisse… ou d'attendre de meilleurs jours.
- Le marché de l'immobilier en général : ce marché est actuellement porteur ? Vous
envisagez de vendre ou de prendre votre retraite d'ici 2 ou 3 ans ? Encore une fois,
pensez-y dès maintenant et n'attendez pas que le marché fléchisse. Vous le savez, les
conjonctures nationales et internationales peuvent avoir des répercutions rapides et
importantes, alors qu'il faut attendre bien plus longtemps pour voir leurs effets
s'estomper. Avec les évènements de septembre 2001, notre clientèle d'acheteurs
étrangers, notamment et principalement hollandaise, a été divisée par 10 pendant
quelques mois, et ceci avant que le " niveau normal " ne soit rattrapé en mars
2002. Or, ne plus avoir d'acquéreurs hollandais, c'est perdre un gros potentiel de
transactions, lesquelles sont nécessairement reportées pour l'année suivante, quand
bien même nos vendeurs n'espéraient pas devoir patienter si longtemps.
- Le marché de la vente de campings en particulier : ces dernières années, la France a
souvent été annoncée 1ère destination touristique au plan mondial, devant même les
Etats-Unis d'Amérique. Les campings bénéficient largement de ses retombées. Les
médias le savent et par eux les personnes en phase de reconversion professionnelle.
Lorsqu'une saison n'a pas été bonne, principalement faute d'afflux de touristes
étrangers (ex. : la saison 1996), les chiffres d'affaires baissent. Les médias en
parlent et vous comprendrez que nos acquéreurs tendent tout naturellement à s'orienter
vers d'autres secteurs d'activité, à priori pensent-ils alors, plus stables et
prometteurs.
Il est capital de comprendre que même si votre affaire n'a personnellement et directement
pas souffert d'une mauvaise saison, il suffit qu'il en soit autrement pour une majorité
de campings en France pour que cela affecte la valeur marchande de votre bien… du
moins pour un moment. C'est d'autant plus vrai, qu'il y aura nécessairement alors sur le
marché des propriétaires pressés de passer le flambeau et qui proposeront des
conditions moins onéreuses aux acheteurs restant. Ces derniers ne manqueront pas de nous
faire des comparatifs sans appel.
- Le " vrai " marché : précisons à nouveau que le nombre de " vrais
" acheteurs, ceux qui ont compris " l'entreprise camping ", maîtrisent les
réalités de cette activité camping, le réel travail que cela nécessite, ceux-là qui
ont un apport personnel suffisant disponible et qui ont pareillement compris que la banque
n'allait pas leur prêter 90 %, ceux-là, je vous prie de me croire, sont bien moins
nombreux qu'on ne le pense.
· Profiter de sa santé : quand la santé va tout va !
La saison nouvelle approche, la lassitude vous gagne ? Des problèmes de santé que la
saison prochaine n'améliorera vraisemblablement pas et personne pour reprendre votre
affaire ? Si ces difficultés vous paraissent passagères, vous pouvez envisager de mettre
en gérance votre camping. Si ce n'est à priori pas le cas, il reste préférable de
vendre.
Je connais trop d'affaires qui se sont vendues dans des conditions qui auraient été bien
meilleures pour le propriétaire si celui-ci n'avait pas laissé aller une entreprise qui
auparavant était reconnue pour sa qualité et son accueil. Bref, si le vendeur n'avait
pas été pris par l'urgence. Croyez bien qu'on ne vende bien que lorsqu'on n'est pas
contraint de vendre.
· Profiter de la santé de son entreprise :
Par ce que vous êtes en pleine forme et que vous avez conservé motivation, dynamisme,
vitalité et passion, votre camping est bien tenu. Il fait un chiffre d'affaires
confortable, en constante progression, il dégage une rentabilité appréciable. Si en
plus vos objectifs sont d'acheter plus gros, plus petit, ou tout simplement d'arrêter,
n'attendez plus pour vendre alors que votre entreprise est on ne peut plus présentable
et, sait-on jamais, avant même que des évènements quelconques ne viennent perturber vos
projets.
Les banquiers, pour qui " activité saisonnière " est synonyme de " risque
", sont très suspicieux face à un bilan en régression. De surcroît, qui dit
baisse du C.A. dit très souvent capacité moindre pour rembourser un emprunt. D'où la
nécessité pour votre repreneur d'avoir un apport plus conséquent, ce qui restreint le
marché, donc vos perspectives de vendre dans les meilleures conditions. Cela paraît
simpliste, mais il s'agit pourtant d'une réalité que nous constatons chaque jour.
· Laissez toujours du potentiel à votre affaire
Tout acheteur de camping souhaite acquérir une affaire qui lui laissera la liberté de
mieux faire, de la développer et ainsi d'en tirer une plus-value confortable lors de la
revente, même s'il est vrai que leur principal souci est de vivre correctement de leur
activité. C'est pourquoi, aussi étrange que cela paraisse, il nous est plus facile de
vendre un camping de 100 emplacements secs que le même camping avec 100 places pourvues
chacune d'un locatif… et sans possibilité d'extension. Bon nombre de clients nous le
disent " Quel est l'intérêt d'acquérir une affaire arrivée au Top ! ".
Conseil N° 2 = S'informer
De nos jours, il est devenu facile de s'informer. Cependant, il convient
de le faire de manière large et précise, en évitant de rentrer dans les nombreux
pièges de la désinformation:
· Eviter la désinformation
Les " on-dit " sont très souvent faux. Combien de propriétaires sont
persuadés qu'ils connaissent le prix auquel le camping voisin s'est vendu ! Certes, ils
ont bien entendu un jour que le voisin en voulant 1 M.€. de son camping ! Mais
c'était il y a deux ans (et oui le temps passe vite !) et au final le prix s'est
négocié 30 % à la baisse, ce qui change tout. Même si les cessions d'entreprises font
l'objet de publicités légales, il est de coutume que les supports soient tout
particulièrement choisis pour leur faible audience. Quant au bulletin national d'annonces
officielles, le B.O.D.A.C.C., ce sont surtout les insomniaques qui le lisent !
Vous me direz alors qu'il reste bien les parutions de petites annonces. Je vous
répondrais qu'il faut bien comprendre qu'à partir du moment où chacun peut s'offrir une
petite annonce, il est libre de faire paraître ce qu'il souhaite, au prix qu'il entend.
Ainsi, dans une petite annonce, beaucoup se font plaisir et se mettent à rêver. Pour
notre part, il n'est pas rare que nous rencontrions des acheteurs, certes très motivés,
mais complément désorientés. Ils ont visité quelques affaires, certaines ont pu
d'ailleurs leur plaire, mais, au regard des prix annoncés, ils n'avaient pas osé faire
une proposition, tant l'écart entre ces prix et leur estimation était énorme. En fait,
les prix exagérés sont surtout le fait d'une méconnaissance du marché, elle-même
influencée par la lecture des autres petites annonces ( !). Or, les petites annonces ne
sont que l'apparence du marché, et non le marché réel des ventes de campings.
Quant aux professionnels de la publicité qui vous proposent de passer sur des supports
nationaux de superbes pubs avec photos couleurs, texte élogieux et descriptif à n'en
plus finir, force est de constater qu'ils vous ont fait une évaluation très valorisante
de votre affaire (souvent 10 fois le chiffre d'affaires), et c'est bien normal, car cela
permet de réduire comparativement le coût de la publicité qu'ils vous demandent de
régler. Cela, aussi, fait partie de la désinformation. Cependant, on ne peut absolument
rien leur reprocher, ces commerciaux font bien leur travail puisqu'ils ne sont là que
pour vous vendre un espace publicitaire… et rien d'autre.
Pour bien s'informer, il convient de se renseigner auprès de personnes compétentes.
· S'informer auprès de personnes notoirement compétentes
- Votre comptable :
Il est là pour votre donner des conseils préalables qui vous seront d'une grande
utilité, notamment pour présenter convenablement votre affaire à la vente.
Ainsi, la principale de vos préoccupations doit être absolument le calcul de vos
éventuelles plus-values. Il s'agit réellement d'un point capital qui, s'il n'est pas
étudié préalablement fait capoter grand nombre de transactions.
De ce calcul, vous pourrez, le cas échéant, définir l'objet de la vente, à savoir qui,
de la vente de vos parts sociales (S.A.R.L. et/ou S.C.I.), ou de la vente de votre fonds
de commerce (appartenant à votre S.A.R.L) et de votre foncier (appartenant à votre
S.C.I.), vous est le plus profitable. Là aussi, il s'agit d'un point crucial. Ne remettez
jamais ce calcul à deux jours avant la signature du compromis de vente. De mauvaises
surprises vous obligeraient certainement à changer radicalement de point de vue. Ceci
sera mal interprété par vos acquéreurs, quand bien même que vos préoccupations
seraient fort compréhensibles… mais on aurait aimé le savoir avant !
Voici quelques petits conseils qui vous mettront sur la voie :
Sachez qu'il n'est préférable de vendre sa S.C.I. que si elle a au moins cinq années
d'existence. Qu'il est parfois préférable de garder sa S.A.R.L. notamment si vous devez
réinvestir dans une autre activité. Que si vous souhaitez vendre votre S.A.R.L. les
plus-values sont très souvent moindres, bien que la transaction soit bien plus complexe,
mais aussi plus rapide. Que dans ce dernier cas vous devrez garantir le passif à votre
repreneur et que celui-ci aura plus de difficulté à se faire financer.
Expliquez à votre comptable que vous " auriez " (les comptables apprécient
bien sûr peu l'optique de perdre un client) le projet de vendre, même si ce n'est pas
pour demain. Il sera apte à vous aider dans vos choix et à vous conseiller quant à
l'orientation souhaitable que devra prendre votre prochain bilan pour que celui-ci soit le
plus " attractif " possible.
- Votre notaire :
Partenaire incontournable en cas de vente immobilière, il vous renseignera judicieusement
en matière de droit des successions. Il est parfois fiscalement judicieux de faire une
donation avant de vendre !
Il vous renseignera également sur les droits de vos proches : vos enfants peuvent parfois
avoir un droit de regard sur la vente, vos associés aussi, c'est bien naturel !
Il pourra vous renseigner sur les droits des tiers, notamment les différents droits de
préemption offerts à la commune, au département, à la S.A.F.E.R., à la conservation
du littoral, etc… lesquels peuvent allonger la durée des transactions notamment pour
la conservation du littoral qui a un délai de " réflexion " plus long.
Par contre, si les notaires ont le monopole des ventes de biens immobiliers, ce n'est pas
le cas pour les cessions d'actions de S.A. ou les cessions de parts sociales de S.A.R.L.
et de S.C.I., alors même que les S.C.I. concernent des biens immobiliers. Dans ce cas,
nous vous conseillons vivement de préférer recourir aux services d'un conseil juridique
spécialisé (avocat). C'est son métier, il ne fait que cela.
- Votre agent immobilier :
S'il est spécialisé, il est réellement la seule personne qui pourra vous évaluer
correctement votre affaire. Il connaît exactement l'état du marché actuel notamment
puisqu'il peut jauger l'importance de la Demande. Il saura vous donner une fourchette de
valeur précise en comparant avec des biens similaires et vendus récemment.
Enfin, il saura surtout vous mettre l'accent sur tous ces petits " détails "
oubliés qui pourraient être lourds de conséquence et que ces quelques pages ne pourront
expliquer.
N'oubliez pas que, contrairement aux publicitaires, il ne gagne sa vie que si la vente a
réellement lieu et avec un de ses clients. Comme vous, il a donc tout intérêt à ce que
tout soit clarifier au mieux, dès que possible, afin de réaliser une transaction
réussie. Ces dernières années le marché étant bon (car les saisons le sont), il n'a
aucun intérêt à sous-estimer votre affaire, faute d'être crédible et de n'avoir rien
à vendre.
Conseil N° 3 = Etre réaliste
Dans tous les cas, montrez-vous réaliste. Nous l'avons vu, le temps ne joue pas
forcément pour vous. Présentez votre affaire à la vente au bon prix. Bien sûr, vous
pouvez vous laisser la possibilité de la vendre " un peu plus ", c'est normal
et je suis le premier à la demander. Mais un prix vraiment surélevé, en dehors du
marché, vous fera perdre beaucoup de temps. Il discréditera votre affaire auprès des
clients qui finiront toujours par savoir que le camping est ainsi à la vente depuis
longtemps. Ces clients se poseront d'incontournables questions à ce sujet, car dans leur
esprit, et c'est bien humain, une affaire à vendre depuis si longtemps ne doit pas être
une si bonne affaire que cela !
Conseil N° 4 = Se préparer avant d'agir
Avant de présenter votre camping à la vente, il convient de clarifier la situation.
Vous mettez le bar-restaurant en gérance chaque année ? La prochaine saison,
reprenez-le. Vous ne pouvez pas vendre le chiffre d'affaires que vous ne faites pas. Or,
la présentation d'un C.A. pour cette partie d'activité est là pour accroître la valeur
de votre fonds de commerce. Qui plus est, mieux vaut prendre les devants et s'organiser
avant de se retrouver devant le choix : " dois-je renouveler la gérance ou attendre
qu'un des clients intéressés se décident ? ".
Votre bilan comptable est clos chaque année au 31 décembre ? Très bien, mais il vous
faudra établir une balance comptable avec des chiffres arrêtés au 30 septembre. C'est
indispensable. Ne pensez pas qu'il soit possible de vendre votre camping fin 2002
uniquement avec le bilan 2001. Aucune banque ne prêtera à votre repreneur sans avoir vu
les chiffres de la dernière saison. Attendre patiemment son bilan courant février ou
mars 2003 vous mettra dans une impasse, celle de devoir accepter de vendre " juste
avant " la saison, car la vente ne se fera pas en 48 H.
Si vous êtes réellement décidés à vendre maintenant, continuez d'entretenir
correctement votre bien, en " bon père de famille ", mais n'engagez plus de
grosses dépenses ou de gros investissements. Vous n'aurez sans doute pas le temps de les
rentabiliser pour valoriser votre entreprise. De plus, ce que vous pouvez vous permettre
d'investir, vos nouveaux repreneurs ne pourraient peut-être pas se le permettre. Exemple
: vous voulez 1.000.000 €, de la vente du camping. Vous venez cependant de
réinvestir 200.000 € en travaux. C'est par ce que vous avez (presque) fini de payer
votre camping que vous pouvez vous permettre un tel investissement (fiscalement
judicieux). Mais, parce que vous voulez justement que la vente vous laisse 1.000.000
€ net pour vous, votre acquéreur, qui devra déjà s'endetter pour acheter, ne
pourra pas supporter ce crédit supplémentaire. Il vous faudra donc attendre que les
investissements réalisés génèrent le chiffre et la rentabilité escomptés avant de
pouvoir raisonnablement vendre. Voilà pourquoi, certains propriétaires, leur camping
payé, sur les conseils de leur comptable, nous proposent leur affaire à la vente pour
une durée déterminée : soit, ils vendent dans les prochains moins, soit, ils
réinvestissent. C'est judicieux.
Ne changez pas de structure(s) juridique(s). Ce qui vous convient ne conviendra peut-être
pas à votre repreneur. N'essayez donc pas de tout changer en croyant bien faire, cela
peut avoir de lourdes conséquences imprévues, notamment, par exemple, en matière de
fiscalité dite " à court terme ". Dans certains cas, avec l'acquéreur, vous
aurez assez de temps pour décider ensemble de ces modifications. Quoi qu'il en soit, si
vous deviez tout de même faire de pareilles modifications, il est important de demander
à votre conseil quels pourraient être les éventuels changements, principalement en
matière de fiscalité, si vous décidiez de vendre dans les cinq ans à venir.
AGIR
Vous possédez maintenant les renseignements utiles et êtes toujours désireux de vendre
? Reste à savoir quand et comment ?
Conseil N° 5 = Se décider au bon moment
Il n'y a pas de mauvais moments dans l'année pour vendre, mais naturellement, au regard
de votre activité saisonnière, il existe de meilleurs moments que d'autres.
Il est généralement préférable de mettre son affaire à la vente au printemps de
l'année qui précèdent celle de la vente. Par conséquent, si vous ne souhaitez pas
faire la saison 2003, il préférable de pouvoir présenter votre camping dès les mois de
mai et juin 2002. De plus, c'est au printemps que votre affaire est la mieux mise en
valeur. Même si les chiffres d'affaires restent l'élément déterminant dans toute
transaction, le côté coup de cœur garde une place importante auprès des
acquéreurs qui, en plus d'une activité différente, cherchent également un lieu
agréable à habiter, une qualité de vie.
Des discussions peuvent ainsi s'engager avant saison avec une vente à la clef après
saison, ce qui vous laissera serein pendant. Dans ce cas, si votre acheteur n'obtenait pas
son crédit, il vous serait encore possible de trouver durant l'hiver un repreneur pour la
prochaine saison, ce qui reste très hasardeux si le premier compromis a été signé en
novembre.
Conseil N° 6 = Déléguer
Pourquoi déléguer ? Premièrement, parce que vous avez sans doute plus important à
faire. Deuxièmement et surtout, parce que tous les agents immobiliers savent pertinemment
bien, par expérience, qu'il est toujours plus difficile de vendre son propre bien que de
vendre celui des autres !
Les bons arguments commerciaux ne sont pas forcément ceux que vous croyez. Ainsi, parler
avec passion de son affaire en démontrant qu'ici tout est " nickel ", peut
faire fuir le client non professionnel. Il prend peur, persuadé qu'il sera délicat de
faire mieux et que, bien au contraire, il a de grandes chances de moins bien faire.
Par ailleurs, rester 3 heures avec votre visiteur, c'est certainement vous montrer
sympathique, mais c'est aussi vous mettre, commercialement parlant, en position de
demandeur. Prenez vos distances. Vous êtes vendeur, pas bradeur car pas pris à la
gorge... sans pour autant le " snober " par un rapide bonjour en lui laissant
seul la visite.
De plus, les méthodes évoluent. Il n'y a pas encore si longtemps, je n'y croyais pas
moi-même, mais la méthode de l'anti-vente fait un vrai malheur ! Persuader un client de
ne surtout pas acheter cette affaire mais une autre, sous-entendant que celle-ci est
tellement bonne qu'elle sera vite vendue. Seul un agent immobilier est en position de le
faire.
Enfin, l'intermédiaire immobilier est un fusible. Acheteur et vendeur peuvent avoir des
caractères très forts et opposés, aggravés par des à priori alimentant le rapport de
force " professionnel - non-professionnel ". L'intermédiaire sert alors
d'exutoire à chacun d'eux. Il transmettra l'information, mais après l'avoir filtrée ou
présentée différemment évitant ainsi l'inéluctable " clash ", alors que les
parties ont des intérêts proches (bon nombre d'anecdotes en la matière).
Je vous prie de croire qu'il existe bien d'autres argumentaires et que l'ensemble de ces
" détails " fait que l'on réalise ou non une transaction. Négocier, c'est
aussi un métier.
CONCLURE
Conseil N° 7 = Sélectionner
Sélectionner le bon client, le client sérieux, reste (en tous cas pour nous) le plus
dur.
Deux critères sont primordiaux : la capacité financière et la motivation.
La capacité financière, car vous et moi savons qu'il faut généralement plus de 40 %
d'apport personnel pour envisager la reprise d'un camping. Or, 2 acheteurs sur 3 ne le
comprennent pas, notamment parce que leur banquier (qui de son agence du Val D'oise -95-
n'a jamais financé un des 9 campings de ce département ! ) leur a dit qu'il que cela ne
posait absolument aucun problème.
L'argent ne fait pas tout. La motivation est aussi importante. Je connais de très
solvables clients qui n'achèteront jamais de camping car ils n'ont pas compris ce
qu'était réellement un camping, sous-estimant l'aspect patrimonial au profit du côté
purement fiscal.
Il n'est reste pas mois qu'il serait décidément très simple de vendre son camping si
tous les prétendants étaient de " vrais " acheteurs. Pour information, sur nos
1.200 nouveaux contacts annuels (notre site www.campings-a-vendre.com a bénéficié de
49.064 visites en 2001), seul à peine une cinquantaine d'entre eux peut être qualifiée
de vraiment sérieuse. Je ne vous cache pas que cette sélection reste le plus gros de
notre tâche.
Conseil N° 8 = Etre ouvert
Pour faire une transaction il faut être deux. Vos exigences sont certainement louables
mais celles de l'acquéreur également. Signer un bon compromis, c'est souvent faire un
bon compromis d'intérêts. Une position trop rigide dans les prétentions d'un vendeur
est fréquemment synonyme d'échec. C'est la raison pour laquelle, dans toute hypothèse,
il convient de rester à l'écoute des propositions de votre repreneur. Elles ne sont pas
forcément contraires à vos objectifs et peuvent très bien faire faire des économies à
chacun.
Pour ce qui est du prix de vente. Sachant que nombreuses sont les ventes par acte
définitif entre Avril et Juin, un achat juste après saison vous est toujours favorable.
Quelques concessions sur le prix de vente sont alors à considérer, notamment au regard
du calcul qui doit être fait si vous deviez entretenir et prendre en charge toutes les
dépenses afférentes au maintien de l'entreprise pour une cession en mai, donc juste
avant une saison que vous ne ferez pas.
Conseil N° 9 = Faire simple
Pour chaque vente, je préconise le mot d'ordre suivant : " Faites simple ! ".
Mieux vaut vendre tout (murs et fonds) à un prix légèrement inférieur à ce que vous
escomptiez que de faire une vente en deux temps en vendant le fonds de commerce à bon
prix et l'immobilier plus tard. Il se passe toujours beaucoup de choses entre-temps et il
n'existe pas vraiment de formule miracle pour obliger votre preneur à acquérir
ultérieurement le foncier. Vous risquez alors de vous retrouver bailleur bien malgré
vous, ne pouvant disposer de la totalité de vos fonds.
De même pour le crédit vendeur. Soit l'acquéreur peut acheter, soit il ne peut pas.
Vous n'êtes pas là pour faire la banque. Et certaines facilités que vous pourriez
offrir (par exemple afin d'éviter une partie des plus-values), restent hasardeuses et, à
notre sens, à proscrire, tout particulièrement quand un risque de préemption pèse sur
la vente.
Conseil N° 10 = Passer la main
· La coutume veut que lorsqu'on vende une affaire commerciale, le
cédant assiste son repreneur dans la continuation de l'activité. Voici ce que nous
préconisons usuellement :
- Durant le compromis de vente : mise au courant sur les démarches commerciales en
matière de publicités, de relations avec les fournisseurs, de prise de réservations, de
gestion générale d'un camping, etc…
- Après l'accord de crédit : mise au courant par le cédant sur tous les aspects
techniques du camping, sur les méthodes et démarches commerciales spécifiques au
camping pour pérenniser le chiffre d'affaires. Présentation officielle aux fournisseurs
en tant que successeur.
- Durant la saison : si demande du repreneur, présentation à la clientèle.
Disponibilité des cédants au moins téléphoniquement pour toutes questions d'ordre
commercial, administratif ou technique. Accessoirement, les parties pourront se mettre
d'accord que le cédant soit présent au camping une demi-journée pendant le premier mois
de la saison.
· Ce qu'il faut noter par ailleurs :
Assistance ne veut pas dire assistanat. Ce n'est pas à vous de travailler à la place du
repreneur, d'autant plus que vis-à-vis de l'administration fiscale cela pourrait être
mal interprété.
· Quelques erreurs à ne pas commettre, comme :
- Laisser votre acheteur s'installer à votre place, dans votre logement avant que
celui-ci n'ait obtenu un accord de crédit écrit, ferme et définitif et que celui-ci ait
été notifié au rédacteur de l'acte.
- La transaction définitive ne se fera qu'après la saison ? : ne pas laisser la gérance
d'un ou plusieurs commerces annexes dans le camping. Il existe des " professionnels
" en la matière. Ils n'achèteront rien mais en aurons bien profité pour se remplir
les poches avec des tarifs pratiqués qui auront déplu à votre clientèle de fidèles.
Et même si ce n'était pas le cas, faire une saison peut dissuader de doux rêveurs de
finaliser la transaction, ayant réalisé " l'effort " qu'une saison
représentait.
- Si les repreneurs sont présents en saison : ne pas leur facturer le séjour (c'est
toujours très mal pris).
· Vous quittez votre entreprise, qu'allez-vous faire ?
Si votre ambition est de reprendre une affaire de camping, sachez qu'en vendant vous vous
obligerez à ne pas exercer la même activité dans un périmètre donné. Même si ce
qu'on appelle la " clause de non concurrence " n'est pas une obligation légale,
votre acquéreur qui paye l'achat d'un fonds de commerce (votre clientèle) ne manquera
pas de l'exiger. Votre obligation n'est pas perpétuelle bien sûr, la clause sera
nécessairement limitée dans le temps, généralement 5 ans, et dans l'espace,
ordinairement 50 à 100 km à vol d'oiseau. Attention : tous les cédants s'y obligent, ce
qui est vrai pour votre conjoint ou vos enfants s'ils sont propriétaires de parts
sociales. Vous pouvez bien entendu vous entendre différemment avec votre repreneur
spécialement en distinguant les activités : 5 ans, 100 km pour l'activité camping et 2
ans, 20 km pour l'activité bar-restaurant.
Notre Conclusion
La vente de votre affaire doit s'entourer de conseils préalables, faute de quoi toute
transaction peut être compromise par des maladresses qui auraient pu être aisément
évitées.
Au même titre que nous conseillons nos clients acheteurs avec :
· Notre GUIDE PRATIQUE " Acheter son camping "
130 pages, 4ème édition 2002,
· Notre SEMINAIRE " Comment acheter son camping ",
2 journées d'information chaque semestre.
cette brochure saura, j'espère, vous orienter ou, du moins, susciter en vous quelques
interrogations.
Dans tous les cas, je me tiens bien sûr à votre disposition pour vous rencontrer, chez
vous, et discuter ensemble de vos projets…
…" parce qu'un conseil n'a vraiment de valeur que s'il est donné avant " !
Sébastien CANTAIS |
